Военная ипотека: как оформить

Как работает ипотека для военных

С 2005 года в России действует накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих жильем (НИС). Ее участники имеют специальный счет, на который государство ежегодно перечисляет накопительный взнос. С 1 июля 2026 года размер взноса составляет 411 185 ₽.

Через три года накоплений у военного появляется возможность использовать эти средства как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Пока идет служба, погашать заем будет государство.

Кто может стать участником военной ипотеки

Участвовать в программе может большинство военнослужащих. Некоторые категории военных включаются в программу в обязательном порядке, другие могут участвовать добровольно, подав заявление (рапорт). Условиями программы не установлены требования к семейному положению или наличию недвижимости в собственности.

Категории, которые включены в НИС в обязательном порядке:

• военнослужащие, получившие военное образование и получившие звание офицера после 1 января 2005 года
  

• прапорщики и мичманы, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года и прослужившие по контракту не менее 3 лет
  

• офицеры, призванные на военную службу из запаса, или добровольно поступившие на службу из запаса (первый контракт нужно заключить после 1 января 2005 года)
  

• военные, служащие по контракту и получившие звание офицера после 1 января 2008 года
  

• другие категории военнослужащих?Перечисленные Ч. 1,2 ст. 9 Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

Добровольное участие в военной ипотеке могут принять:

• сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года
  

• окончившие военные вузы после 1 января 2005 года и заключившие первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005 года
  

• мичманы и прапорщики, отслужившие более 3 лет до 1 января 2005 года
  

• другие категории военнослужащих?Перечисленные в ч. 1, 2 ст. 9 ст. 9 Федерального закона от 20.08.2004 N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

• получение первого воинского звания офицера
• заключение первого контракта о прохождении военной службы
• достижение общей продолжительности их военной службы по контракту срока в три года
• заключение нового контракта о прохождении военной службы
• достижение общей продолжительности военной службы 20 лет
• приобретение гражданства РФ и наличие общей продолжительности военной службы по контракту более трех лет

Как узнать регистрационный номер участника НИС

Реестр участников НИС формируется и ведется регистрирующими органами Миноброны России или иными федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба:

• Росгвадия

• ФСБ России

• МЧС России

• Генпрокуратура России

• Главное управление специальных программ Президента РФ)

После внесения записи о включении в реестр участников НИС регистрирующий орган направляет военнослужащему уведомление о включении в реестр участников НИС с указанием регистрационного номера участника. Сведения из этого уведомления вносятся в личную карточку участника НИС.

Если военнослужащий не получил уведомление и в личной карточке нет сведений о включении в реестр, необходимо обращаться в регистрирующий орган федерального органа исполнительной власти, в котором человек проходит военную службу.

Как оформить военную ипотеку

Оформить военную ипотеку можно в банке-партнере программы. Полный список опубликован на сайте Росвоенипотеки.

Чтобы обратиться в банк с заявкой на ипотечный кредит, военному нужно получить свидетельство на право участника НИС на целевой жилищный заем. 

Для этого нужно написать командиру воинской части рапорт о целевом жилищном займе (ЦЖЗ). Свидетельство будет действовать 6 месяцев. В это время требуется заключить договор с банком. Если не уложитесь в этот срок, придется оформлять свидетельство повторно.

Для заполнения анкеты в банке требуются свидетельство, паспорт и военное удостоверение. Документы, подтверждающие доход, не нужны. После одобрения предоставьте документы на недвижимость. Так как квартира или дом будут выступать залогом по кредиту, требования к ним устанавливает банк. Если выбранный объект отвечает всем требованиям, подписывается кредитная документация и предварительный договор приобретения недвижимости (купли-продажи или долевого участия в строительстве).

После этого банк направит документы в ФГКУ «Росвоенипотека». Их рассмотрят в течение 10 рабочих дней, если жилье приобретается на вторичном рынке. При покупке в новостройке — 30 рабочих дней.

Если решение положительное, заключается договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ). На банковский счет перечисляются деньги первоначального взноса. В течение 3 месяцев оформляется договор приобретения жилья (купли-продажи или ДДУ).

Список документов для заключения договора ЦЖЗ

Во всех случаях:

• подписанный договор ЦЖЗ в трех экземплярах

• копия паспорта

Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются в ипотеку:

• заверенная банком копия кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита, предусматривающего соответствующие ежемесячные платежи

• заверенная банком копия договора банковского счета, открытого для операций со средствами ЦЖЗ

• отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилья

Если квартира на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком приобретаются без ипотечного кредита:

• отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемых квартиры или жилого дома с участком

• предварительный договор купли-продажи квартиры, жилого дома с участком с условием о том, что оплата стоимости (части стоимости) жилого помещения производится путем перечисления ФГКУ «Росвоенипотека» средств ЦЖЗ на банковский счет продавца после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое жилье и представления в ФГКУ «Росвоенипотека»  документов, подтверждающих это, а также государственную регистрацию ипотеки в пользу РФ

• копия паспорта продавца

• выписка из ЕГРН по приобретаемым квартире или жилому дому с участком, датированную не позднее чем за 30 дней с даты ее представления

• документы государственного кадастрового учета с указанием категории и разрешенного использования приобретаемого земельного участка

• документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг

• нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение жилья или нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отсутствие необходимости представления такого согласия

• нотариально удостоверенная копия разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение продавцом квартиры, жилого дома при наличии проживающих в нем находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

Если жилье приобретается по ДДУ без ипотечного кредита:

• договор долевого участия

• заверенная застройщиком копия разрешения на строительство

• договор залогового счета

Если жилье приобретается по ДДУ в ипотеку:

• заверенная банком копия кредитного договора с приложением графика погашения ипотечного кредита

• заверенная банком копия договора банковского счета

Далее нужно застраховать жилье и подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. Список документов:

• заявление о государственной регистрации прав собственности
• паспорт покупателя
• договор приобретения жилья (например, договор купли-продажи или ДДУ)
• кредитный договор
• квитанция об оплате госпошлины
• закладная
• согласие второго супруга на покупку/продажу квартиры или дома (если требуется)

Как получить военную ипотеку: примерный алгоритм действий

1. Подайте рапорт на имя командира воинской части с приложением копии паспорта для получения целевого жилищного займа (ЦЖЗ).
2. Получите свидетельство о праве на получение ЦЖЗ. Свидетельство оформляет ФГКУ «Росвоенипотека».
3. Получите одобрение банка по ипотечному кредиту, если жилье приобретается в кредит. Для этого, нужно выбрать банк, работающий по программе «Военная ипотека» в том регионе, где планируется покупка жилья.
4. Подберите жилое помещение. Участник НИС может приобрести жилье на всей территории РФ.
5. Заключите с банком кредитный договор. Перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора в разных банках может отличаться.
6. Предоставьте в ФГКУ «Росвоенипотека» документы для заключения договора ЦЖЗ.
7. Получите договор ЦЖЗ, заключить договор купли-продажи или ДДУ и обратитесь в Росреестр для государственной регистрации права собственности на жилое помещение (права требования по ДДУ) и ипотеки в пользу банка.
8. Предоставьте документы в банк и в ФГКУ «Росвоенипотека» после регистрации.

Сколько времени займет оформление военной ипотеки

Оформление может занять около 2 месяцев. Максимальный срок ограничен сроком действия свидетельства на право участника накопительной ипотечной системы на получение целевого жилищного займа. Он составляет 6 месяцев. Чтобы ускорить процесс, лучше выбрать жилье заранее.

Какую недвижимость можно купить по военной ипотеке

С помощью военной ипотеки можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке. Также возможна покупка дома или его части с земельным участком. Приобретаемая жилплощадь может находиться в любом регионе России без привязки к месту прохождения службы.

Купить квартиру в новостройке можно у застройщиков, аккредитованных банками-партнерами программы. Выбрать подходящий вариант можно на карте аккредитованных объектов строительства на сайте Росвоенипотеки.

Если нужного объекта нет в списке аккредитованных Росвоенипотекой, возможно инициировать его добавление в список.

На какую сумму и срок можно оформить военную ипотеку

Банки ограничивают срок кредита предельным возрастом пребывания на службе. Возраст заемщика на момент полного погашения кредита обычно не должен превышать 45 (для женщин) или 50 лет (для мужчин).

Максимальная сумма кредита по военной ипотеке зависит от региона и банка. Процентная ставка по военной ипотеке не регулируется законом и также зависит от банка.

Оплачивать ежемесячные платежи во время службы за военного будет государство. Размер платежей — 34 265 ₽. Если ипотечный платеж по договору выше, чем государственные взносы, военнослужащий сам оплачивает разницу.

Ежемесячный платеж ежегодно индексируется. Он может быть оставлен на том же уровне или увеличен. Исходя из возможной суммы ежемесячного платежа и срока выплат, рассчитывается максимальная сумма кредита. Если ее недостаточно для покупки квартиры, размер первоначального взноса можно увеличить своими средствами или материнским капиталом.

Что будет при увольнении со службы до погашения ипотеки

Если военный, купивший жилье по военной ипотеке, увольняется со службы по собственному желанию или неуважительным причинам до истечения 20 лет службы, он обязан вернуть государству всю сумму использованных накоплений, направленных на покупку жилья.

При этом нужно обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека», чтобы урегулировать возврат средств по договору Целевого жилищного займа — то есть возврат первого взноса и уплаченных платежей. Остаток ипотечного кредита придется погашать самостоятельно. Средства по договору ЦЖЗ необходимо вернуть государству в течение 10 лет. Таким образом, придется ежемесячно вносить платежи и по ипотеке, и по возврату субсидии.

Это не распространяется на случаи, когда военный увольняется:

• после службы сроком более 20 лет
  
• по состоянию здоровья — если военно-врачебная комиссия признала его не годным к службе
  
• после службы сроком более 10 лет по достижении предельного возраста, из-за проблем со здоровьем, в связи с организационно-штатными мероприятиями (сокращение) или по семейным обстоятельствам

Возврат средств ЦЖЗ зависит от выслуги лет. Если военный отслужил более 20 лет, возвращать ничего не придется. Если он не купил квартиру, то может использовать накопленные в НИС средства по своему усмотрению. Например, на покупку автомобиля, бытовой техники или другие цели без ограничений. Средства НИС перечисляются на банковский счет военного.

Если военный отслужил более 10 лет и уволился по уважительной причине, он имеет право не возвращать использованные средства ЦЖЗ. Но оставшиеся платежи по ипотеке придется погашать самому.

Также он может получить дополнительные средства (ДОПы), если вступил в программу, но не брал ипотеку. Эта сумма, которую он мог получить, если бы отслужил 20 лет. Размер ДОПов рассчитывается исходя из накопительного взноса в год увольнения, умноженного на количество лет, месяцев и дней, оставшихся до 20 лет календарной выслуги. Например, если осталось служить 5 лет 5 месяцев и 5 дней до 20 лет, а накопительный взнос в год увольнения — 395 370 ₽, ДОПы составят около 2,1 млн ₽. Точную сумму определяет уполномоченный орган с учетом даты исключения военнослужащего из списков части и основания увольнения.

Какие еще есть нюансы у военной ипотеки

• до момента погашения кредита жилье находится в залоге и у банка, и у государства
  

• военную ипотеку можно рефинансировать, если другой банк-участник программы предлагает более выгодные условия
  

• если при покупке недвижимости не использовались личные средства военного, он не сможет получить имущественный налоговый вычет. Если же личные средства использовались, вычет можно применить только на сумму использованных личных средств, без учета полученной субсидии
  

• целевой жилищный заем можно использовать для погашения ипотечного кредита, оформленного ранее
  

• нельзя оформить ипотеку на строительство дома. Исключения: если военный не покупал недвижимость и отслужил 20 лет или уволился по уважительным причинам после 10 лет службы, он сможет получить накопленные средства деньгами. Тогда их можно направить и на строительство дома

• воспользоваться НИС можно, даже если у участника уже есть недвижимость в собственности
  

• семьям военнослужащих, в которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий и последующий ребенок, полагается денежная выплата на погашение ипотеки, в размере 450 тысяч рублей. Кредитный договор может быть подписан до 1 июля 2031 года

• оформить Военную ипотеку можно только после того, как пройдет три года после включения военнослужащего в программу НИС. Исключение: участники специальной военной операции могут получить Военную ипотеку сразу после вступления в программу?Пункт 1.2 Статьи 14 Федерального закона от 20.08.2004 № 117-ФЗ.

Почему могут отказать в оформлении военной ипотеки

Как и обычные заемщики, военнослужащие иногда получают от банков отказы в выдаче ипотечных займов.

Причинами отказа могут стать:

• плохая кредитная история
  
• имеющиеся крупные кредиты (например, иной ипотечный кредит в другом банке)
  
• покупка квартиры средствами военной ипотеки у родственников — банк может принять ее за попытку обналичить средства ЦЖЗ
  
• ложная информация в заявлении на получение кредита
  
• несоответствие приобретаемого жилья требованиям банка
  
• несоответствие требованиям банка по доходу и возрасту
  
• открытое дело о банкротстве или есть другие юридические затруднения, влияющие на платежеспособность
  

При отказе можно попробовать подать заявку в другой банк. Чтобы повысить шансы на выдачу ипотеки, рекомендуется заранее проверить кредитную историю, снизить долговую нагрузку и тщательно выбирать объект недвижимости.

Часто задаваемые вопросы

Если погасить военную ипотеку досрочно и при этом срок службы менее 20 лет, нужно ли возвращать деньги государству?

Досрочное погашение банковского кредита не отменяет обязательств по целевому жилищному займу (ЦЖЗ). Если военнослужащий увольняется до возникновения права на использование накоплений и не имеет льготного основания для увольнения, ему придется вернуть государству средства, перечисленные по НИС, в том числе первоначальный взнос и платежи по ипотеке.

Возврат не требуется при выслуге 20 лет и более либо при увольнении после 10 лет службы по предусмотренному законом льготному основанию — например, по состоянию здоровья, при проведении организационно-штатных мероприятий или по достижении предельного возраста службы. Поэтому перед увольнением нужно отдельно уточнить сумму обязательств по ЦЖЗ в ФГКУ «Росвоенипотека».

Положены ли участникам Военной ипотеки кредитные каникулы?

Статус участника накопительно-ипотечной системы не дает автоматического права на кредитные каникулы.

Военнослужащие, мобилизованные, контрактники и добровольцы, участвующие в СВО, могут оформить кредитные каникулы на период участия в СВО и на установленный законом срок после его окончания. Возможность распространяется на ипотечные обязательства, оформленные до начала участия в СВО.

Военнослужащий, который не относится к этим категориям, может обратиться за обычными ипотечными каникулами, если выполняются требования закона. Например, основанием может быть существенное снижение дохода или потеря работы. При военной ипотеке нужно проверить оба обязательства: кредит перед банком и ЦЖЗ перед государством.

Можно ли продать квартиру, приобретенную по Военной ипотеке?

Да, продать такую квартиру можно, но до снятия всех обременений сделка имеет особенности. Квартира, приобретенная с использованием средств НИС, как правило, находится в залоге не только у банка, но и у государства.

Поэтому для продажи необходимо урегулировать вопрос с обоими залогодержателями и погасить обязательства либо провести сделку с одновременным погашением задолженности и снятием обременений. Подробнее рассказали в статье.

Можно ли взять Военную ипотеку второй раз?

Да, военнослужащий может использовать военную ипотеку неограниченное количество раз, однако каждый раз для этого необходимо оформлять новое свидетельство НИС.

Можно ли объединить НИС с супругом (оба военнослужащие) для покупки жилья?

Да, супруги — участники НИС могут использовать средства двух целевых жилищных займов для покупки одной квартиры. Для этого каждый из них оформляет свое свидетельство участника НИС, а жилье приобретают в общую собственность.

При этом накопления супругов не объединяются в один именной накопительный счет. Сделка оформляется с учетом требований выбранного банка и ФГКУ «Росвоенипотека». Поэтому возможность использовать два ЦЖЗ и порядок погашения кредита нужно заранее уточнить у кредитора.